初期費用が安い不動産会社・賃貸サービス5選！選び方と注意点を解説
更新日: 2026年7月27日
賃貸の初期費用を抑えたい場合は、仲介手数料だけでなく、礼金、敷金、保証料、付帯サービス、入居後の更新費用まで含めて不動産会社や賃貸サービスを比較することが重要です。
同じ物件でも、仲介する会社によって仲介手数料や独自サービスの費用が異なる場合があります。一方、礼金や保証料など、貸主・管理会社・保証会社が設定する費用は、窓口を変えても同じことがあります。
この記事では、公式情報をもとに、初期費用を抑えやすい特徴を持つ不動産会社・賃貸サービス5選を紹介します。全国一律の順位ではなく、「大阪の一般賃貸」「UR物件」「家具・家電付き」など、目的別に比較してください。
初期費用が安い不動産会社を選ぶ4つの基準
初期費用が安い会社を比較するときは、「仲介手数料無料」という表示だけで判断しないことが大切です。次の4点を確認しましょう。
1. 仲介手数料はいくらか
仲介手数料は、物件の紹介や契約手続きを行った不動産会社へ支払う成功報酬です。
国土交通省によると、居住用賃貸では、貸主と借主の双方から受け取る仲介手数料の合計は原則として賃料1ヶ月分の1.1倍以内です。依頼者一方から受け取れる額は原則0.55ヶ月分以内ですが、仲介の依頼を受ける際に承諾を得た場合は例外があります。詳しくは国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」をご確認ください。
法律で決まっているのは上限であり、各社が同じ金額を請求するわけではありません。無料、0.55ヶ月分（税込）、1.1ヶ月分（税込）では、家賃7万円の場合に最大7万7,000円の差が生じます。
2. 対象となる物件やエリアはどこか
仲介手数料が安くても、希望エリアや物件が対象外なら利用できません。自社物件を扱うサービス、一般流通物件を仲介する会社、公的賃貸住宅では、探せる物件の範囲が異なります。
気になる物件がある場合は、物件URLを送り、紹介可能か、割引条件の対象かを申込み前に確認しましょう。
3. 仲介手数料以外に何がかかるか
初期費用には、敷金、礼金、前家賃、日割り家賃、保証料、火災保険料、鍵交換費用なども含まれます。
比較するときは、次のように依頼すると条件をそろえやすくなります。
この物件を紹介可能でしょうか。仲介手数料、貸主・管理会社指定の費用、御社独自の費用、任意サービスが分かる概算見積書をお願いします。
4. 入居中・退去時の費用も確認する
契約時に安くても、更新料、月額保証料、短期解約違約金、退去時クリーニング費用などによって総支払額が増えることがあります。
少なくとも予定入居期間について、「初期費用＋月額費用＋更新費用＋退去時に予定される費用」で比較してください。
初期費用を抑えやすい不動産会社・賃貸サービス5選
以下は、公式サイトで初期費用を抑えやすい料金や仕組みを確認できた5サービスです。取り扱う物件と対象者が異なるため、単純な安さの順位ではありません。
| サービス | 初期費用を抑えやすい主な特徴 | 向いている人 | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| SumHom | 大阪市内の多くの物件で仲介手数料0円 | 大阪で一般の賃貸物件を探す人 | 一部対象外物件あり |
| UR賃貸住宅 | 礼金・仲介手数料・更新料・保証料が不要 | UR物件が希望条件に合う人 | 収入等の申込資格、敷金を要確認 |
| レオパレス21 | 賃貸契約は敷金・仲介手数料不要、家具・家電付き物件あり | 単身者、家具購入費も抑えたい人 | 礼金や月額費用等は物件ごとに確認 |
| エイブル直営店 | 借主負担の仲介手数料が家賃の55％ | 店舗で相談しつつ手数料を抑えたい人 | 一部ネットワーク店は条件が異なる |
| ietty | オンライン提案型、仲介手数料最大50％OFF | オンラインで効率よく探したい人 | 「最大」の適用条件、対応物件を確認 |
1. SumHom：大阪の一般賃貸を仲介手数料0円で探したい人向け
SumHom（スムホム）不動産は、大阪に特化し、LINE・オンラインを中心に相談から契約まで対応する賃貸仲介サービスです。
大阪市内の多くの賃貸物件を仲介手数料0円で紹介でき、SUUMOやLIFULL HOME’Sなどで見つけた物件も、URLから紹介可否を確認できます。仲介手数料を無料にする代わりに、SumHom独自の事務手数料や不要なオプションを上乗せしない点も特徴です。
ただし、物件や貸主側の報酬条件などによって、仲介手数料0円の対象外となる場合があります。検討中の物件URLと他社見積書を送り、仲介手数料と初期費用総額を確認するのが確実です。
向いている人：
- 大阪市内を中心に賃貸物件を探している
- ポータルサイトで見つけた物件を安く契約できるか確認したい
- 来店せず、オンライン中心で手続きを進めたい
- 仲介会社独自の追加費用がない見積もりを確認したい
2. UR賃貸住宅：礼金・仲介手数料・保証料をまとめて抑えたい人向け
UR賃貸住宅は、礼金、仲介手数料、更新料、保証人が不要です。保証会社への加入も不要なため、一般的な民間賃貸で発生しやすい初回保証料もかかりません。
一方、原則として敷金が必要で、申込者の平均月収額など所定の申込資格があります。希望エリアにUR物件があるか、間取りや築年数が条件に合うかも確認が必要です。
向いている人：
- 希望条件に合うUR物件がある
- 礼金・仲介手数料・保証料を抑えたい
- 長期入居を想定し、更新料も重視する
3. レオパレス21：家具・家電の購入費まで抑えたい人向け
レオパレス21の賃貸契約は、敷金と仲介手数料が不要です。家具・家電付きの物件も多く、冷蔵庫や洗濯機などを一から購入する費用や運搬の負担を抑えられる可能性があります。
ただし、礼金は物件によって異なり、毎月の口座振替に事務手数料がかかります。公式サイトでは2年ごとの更新手数料も案内されています。家具・家電が不要な人や長期入居する人は、一般の賃貸物件と総額を比較しましょう。
向いている人：
- 初めての一人暮らしで家具・家電を持っていない
- 転勤などで入居準備の手間を減らしたい
- 敷金と仲介手数料を抑えたい
4. エイブル直営店：店舗相談と仲介手数料の分かりやすさを重視する人向け
エイブルは、直営店で借主が負担する仲介手数料を家賃の55％と案内しています。家賃7万円なら3万8,500円（税込）となり、1.1ヶ月分の7万7,000円（税込）と比べて3万8,500円の差です。
一部のネットワーク店（フランチャイズ店）は対象外となるため、利用店舗が直営店か、検討物件の仲介手数料はいくらかを確認してください。割引サービスも、対象者や併用条件が変更される可能性があるため、契約時の公式条件を確認しましょう。
向いている人：
- 店舗で相談しながら部屋を探したい
- 仲介手数料を0.55ヶ月分（税込）に抑えたい
- 全国の店舗網から相談先を探したい
5. ietty：オンラインで物件提案を受けたい人向け
ietty（イエッティ）は、不動産会社が運営するオンライン提案型の部屋探しサービスです。公式サイトでは、登録・利用無料、仲介手数料最大50％OFFと案内しています。
「最大50％OFF」は、すべての物件で同じ割引率になることを意味するとは限りません。希望エリアへの対応、対象物件、適用後の仲介手数料、内見や契約の流れを事前に確認しましょう。
向いている人：
- 店舗へ行く前にオンラインで候補を探したい
- チャット形式で提案を受けたい
- 適用可能なら仲介手数料を抑えたい
初期費用が安い会社を選ぶときの比較手順
STEP1：希望物件または条件をそろえる
会社ごとに別の物件を比較すると、敷金・礼金や家賃が違うため、会社の料金差が分かりません。同じ物件URLを送るか、家賃、エリア、間取り、入居日などの条件をそろえます。
STEP2：2〜3社から内訳付き見積もりを取る
比較対象を増やしすぎると、連絡管理に時間がかかります。候補を2〜3社に絞り、次の項目をそろえて確認しましょう。
- 仲介手数料
- 敷金・礼金
- 前家賃・日割り家賃
- 保証料と継続費用
- 火災保険料・鍵交換費用
- 不動産会社独自の費用
- 任意サービス
STEP3：安い理由と適用条件を確認する
仲介手数料無料やキャンペーンには、対象物件、契約期間、申込期限などの条件がある場合があります。キャッシュバックなら、受取時期や申請手続きも確認してください。
分割払いやあと払いは、支払い時期をずらす方法であり、初期費用そのものを安くする方法ではありません。手数料や金利がかかれば総支払額は増えます。
STEP4：予定入居期間の総額で決める
契約時の初期費用に加え、毎月の家賃・共益費、保証料、更新費用、退去時の定額費用などを合計します。
家具・家電付き物件は購入費を抑えられますが、家賃差も含めて比較してください。敷金なし物件は入居時の支払いを減らせますが、退去時に借主負担となる費用があれば別途精算が必要です。
初期費用をさらに抑える4つの方法
敷金・礼金なしの物件を検討する
敷金・礼金が各1ヶ月分の物件からゼロゼロ物件へ変えると、家賃2ヶ月分ほど契約時の負担が下がる可能性があります。
ただし、敷金がなくても原状回復費用が免除されるわけではありません。退去時クリーニング費用、短期解約違約金、家賃の水準を確認しましょう。原状回復の一般的な考え方は、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインも参考になります。
フリーレント付き物件を検討する
フリーレントは、契約開始後の一定期間の家賃が無料になる条件です。旧居との二重家賃を抑えたい場合にも役立ちます。
共益費などは無料の対象外となる場合があり、短期解約違約金が設定されることもあります。無料期間、対象費用、最低入居期間をセットで確認してください。
契約開始日を相談する
新居の契約開始日を調整できれば、旧居との二重家賃を減らせる場合があります。貸主が変更を承諾する必要があるため、入居申込み前に相談しましょう。
任意サービスを見直す
消臭・抗菌施工、入居者サポートなどが見積書に含まれている場合は、サービス内容と必須・任意を確認します。すべてが任意とは限らず、貸主や管理会社の条件になっている場合もあります。
この項目は賃貸借契約上の必須条件でしょうか。任意サービスであれば、外した見積書もいただけますか。
鍵交換費用も、防犯上の意味や管理条件があります。設定者と交換内容を確認せず、不要と決めつけないようにしましょう。
初期費用が安い不動産会社に関するよくある質問
Q. 同じ物件なら、どの不動産会社でも初期費用は同じですか？
A. 同じとは限りません。仲介手数料や不動産会社独自のサービス費用は異なる場合があります。一方、礼金や保証料など、貸主・管理会社・保証会社が設定する費用は同じことがあります。
Q. 仲介手数料無料の会社なら必ず総額も安いですか？
A. 必ずしも安いとは限りません。敷金・礼金、保証料、付帯サービスなどを含む総額で比較してください。無料の対象物件と適用条件も確認が必要です。
Q. 初期費用が最も安い会社はどこですか？
A. 希望物件と地域によって異なります。大阪の一般賃貸、UR物件、家具・家電付き物件では比較すべきサービスが異なるため、同じ条件で見積もりを取るのが確実です。
Q. 相見積もりを取っても問題ありませんか？
A. 申込み前であれば、2〜3社へ同じ物件の概算見積もりを依頼して比較できます。申込みや具体的な手続きが進んだ後の会社変更は避け、早い段階で比較しましょう。
Q. 初期費用の分割払いは節約になりますか？
A. 支払い負担を分散できますが、費用そのものが安くなるとは限りません。分割手数料や金利を含む総支払額と完済時期を確認してください。
まとめ：初期費用が安い会社は同じ物件・同じ条件で比較しよう
初期費用が安い不動産会社を選ぶときは、仲介手数料だけでなく、対象物件、独自費用、入居中・退去時の費用まで確認することが重要です。
大阪の一般賃貸ならSumHom、UR物件ならUR賃貸住宅、家具・家電付きならレオパレス21、店舗相談ならエイブル直営店、オンライン提案ならiettyが候補になります。
大阪で気になる物件がある方は、SumHom（スムホム）不動産へ物件URLや他社見積書を送ると、紹介可否、仲介手数料、初期費用の項目を確認できます。会社名だけで決めず、同じ物件・同じ条件の総額を比較して選びましょう。