賃貸の仲介手数料をなしにする方法5選

賃貸の仲介手数料を確実になしにしたいなら、最初から「借主の仲介手数料0円」と明示する不動産会社や物件を選ぶ方法が現実的です。貸主と直接契約する方法もありますが、直接募集されている物件に限られます。値引き交渉は0円になる保証がありません。

主な方法は次の5つです。

仲介手数料0円を料金体系にしている不動産会社を利用する
仲介手数料無料の対象物件を探す
貸主と直接契約できる物件を選ぶ
キャンペーンや勤務先・提携先の割引を利用する
申込前に仲介手数料を交渉する

ただし、仲介手数料だけが0円でも、独自の事務手数料や必須オプションが加われば初期費用総額は下がりません。この記事では、それぞれの方法の確実性と注意点、無料でも損をしない比較方法を解説します。

賃貸の仲介手数料とは？

仲介手数料は、物件の紹介、内見手配、契約条件の確認、貸主・管理会社との連絡、重要事項説明や契約書類の手続きなどを行う不動産会社へ支払う成功報酬です。

国土交通省の民間賃貸住宅に関する相談対応事例集では、賃貸借契約が成立した場合、事前に媒介契約で合意した内容に基づき、貸主・借主の双方または一方が仲介手数料を支払うと説明されています。内見や相談だけで契約が成立しなければ、通常は仲介手数料は発生しません。

法律上の上限と0円にできる理由

居住用賃貸で不動産会社が貸主・借主から受け取れる仲介手数料の合計は、原則として家賃1か月分＋消費税までです。

一方から受け取れる金額は原則として家賃0.5か月分＋消費税までですが、媒介の依頼を受ける際にその依頼者の承諾を得ていれば、合計上限の範囲内で0.5か月分を超えて受け取れます。国土交通省の報酬額に関する案内で、仲介手数料は法令上の上限額が定められていることを確認できます。

法律が定めているのは上限であり、下限ではありません。そのため、不動産会社は借主の負担を無料や半額に設定できます。

月額家賃	0.5か月分＋消費税	1か月分＋消費税
6万円	3万3,000円	6万6,000円
8万円	4万4,000円	8万8,000円
10万円	5万5,000円	11万円
12万円	6万6,000円	13万2,000円

家賃8万円の物件で仲介手数料が1か月分から0円になれば、初期費用は8万8,000円下がります。ただし、後述するように契約全体の総額確認が必要です。

なぜ仲介手数料を無料にできるの？

仲介手数料0円は、不動産会社が無報酬で働くことを必ずしも意味しません。物件や会社によって、別の収益源や低コストの運営体制があります。

貸主側から報酬を受け取れる

不動産会社が貸主側から仲介手数料を受け取ることで、借主の仲介手数料を0円にできる場合があります。居住用賃貸では、貸主・借主から受け取る仲介手数料の合計額が原則として法定上限を超えないようにする必要があります。

また、貸主が早期成約を目的に、通常の仲介業務とは別の広告活動等の対価として「広告料（AD）」を支払う物件もあります。仲介会社が貸主側から収益を得られる物件では、借主側を無料にしやすくなる場合があります。

ただし、広告料があるから借主の手数料が必ず無料になるわけではありません。無料にするかは、不動産会社の料金体系や物件条件によって異なります。

不動産会社自身が貸主で、仲介が発生しない

不動産会社が物件の所有者として直接貸す場合、その会社は仲介者ではなく貸主です。そのため、自社との直接契約に仲介手数料は発生しません。

ここで注意したいのが「自社所有」と「自社管理」の違いです。

自社所有物件：不動産会社自身が貸主
自社管理物件：別の所有者から管理業務を委託されている物件

自社管理物件でも、契約時にその会社が仲介・代理業務を行えば手数料が発生する場合があります。「管理会社だから無料」とは限りません。

オンライン化で店舗運営などのコストを抑えている

来店型店舗を多数運営せず、LINEやオンラインで物件確認・書類のやり取りを進めることで、運営コストを抑える会社もあります。業務効率化によって、借主の仲介手数料を低く設定しながら契約支援を提供する仕組みです。

したがって、仲介手数料無料だけを理由にサービスが劣るとはいえません。反対に、無料なら必ず十分なサポートを受けられるとも限らないため、対応範囲を確認する必要があります。

仲介手数料をなしにする5つの方法

方法1．仲介手数料0円を料金体系にしている会社を利用する

最も手間が少ないのは、借主の仲介手数料を無料にする料金体系の不動産会社へ、物件探しの初期段階から相談する方法です。

会社を選ぶときは、次の点を確認してください。

0円の対象エリアと対象物件
対象外になった場合の仲介手数料
独自の事務手数料や契約書作成料の有無
消毒・抗菌施工やサポート費用が必須か
他社サイトで見つけた物件も紹介できるか
内見、重要事項説明、契約手続きの対応範囲

「全物件無料」などの表示があっても、例外条件が記載されていないか確認しましょう。

方法2．仲介手数料無料の対象物件を探す

物件情報サイトでは、「仲介手数料不要」「仲介手数料無料」などの条件で検索できる場合があります。不動産会社へ希望条件を伝え、無料対象の物件だけを提案してもらう方法もあります。

ただし、同じ物件でも窓口となる不動産会社によって仲介手数料が異なることがあります。物件自体が一律無料なのか、掲載会社だけが無料なのかを確認してください。

無料物件だから家賃が上乗せされている、あるいは「訳あり物件」であるとは一律にいえません。家賃や物件条件は個別に確認し、周辺の類似物件と比較するのが適切です。

方法3．貸主と直接契約できる物件を選ぶ

貸主が自ら入居者を募集し、借主と直接契約する場合は、間に仲介会社が入らないため仲介手数料は発生しません。不動産会社自身が所有・賃貸する物件も同様です。

ただし、「管理会社へ連絡すれば必ず直接契約できる」わけではありません。管理会社は貸主とは別の事業者であり、募集や契約を仲介・代理として行う場合があります。また、貸主が仲介会社を通した契約だけを認めている物件もあります。

直接契約では、仲介会社による物件調査、条件調整、重要事項説明などの支援を受けられない場合があります。契約内容を自分で確認できるかも含めて判断してください。

方法4．キャンペーンや提携割引を利用する

不動産会社によっては、期間限定キャンペーン、紹介割引、勤務先や学校との提携制度などで仲介手数料を無料・割引にする場合があります。

問い合わせ時に、次のように確認するとよいでしょう。

この物件で利用できる仲介手数料の無料・割引制度はありますか。対象条件と、利用した場合の初期費用総額も教えてください。

キャンペーンの期限、対象物件、併用可否を確認し、割引のために不要なサービス加入が条件になっていないかも見ておきます。

方法5．申込前に0円または減額を相談する

仲介手数料には法定下限がないため、不動産会社が応じれば0円にできます。ただし、交渉すれば無料になるという方法ではなく、確実性は低めです。

料金を確認するタイミングは、契約直前まで待つ必要はありません。候補物件が決まり、初期費用の見積もりを取った段階で、入居申し込み前に相談しましょう。

この物件を前向きに検討しています。仲介手数料が無料になる条件や割引制度はありますか。難しい場合は、初期費用のうち任意で外せる項目があるか教えてください。

すでに手数料へ同意して申し込んだ後では、条件変更を断られる可能性があります。架空の他社見積もりを使ったり、無料を当然の権利として迫ったりすることは避けましょう。

5つの方法を確実性と注意点で比較

方法	0円になる確実性	主な注意点
0円を料金体系にする会社	高い	対象外物件と独自費用を確認
無料対象物件を選ぶ	高い	掲載会社ごとの条件を確認
貸主と直接契約する	高い	直接募集物件が少なく、仲介支援がない場合がある
キャンペーン・提携割引	条件次第	期限、対象物件、併用条件を確認
値引き交渉	会社判断	0円になる保証はない

仲介手数料を確実になしにすることを最優先するなら、上から3つの方法を先に検討するのが合理的です。

仲介手数料無料の会社・物件を選ぶ際の注意点

仲介手数料以外の独自費用を確認する

「仲介手数料0円」でも、次の費用が見積書へ加わっていないか確認します。

事務手数料
書類作成料
物件紹介料
契約サポート料
消毒・抗菌施工
24時間サポート
簡易消火器や防災用品

名称だけでは必須・任意を判断できません。「誰が設定した費用か」「外せるか」「外すと契約できないのか」を確認してください。管理会社や貸主が契約条件として指定している場合は、仲介会社だけでは外せません。

家賃や退去時費用を含めた総額で比較する

仲介手数料の差は一度だけですが、家賃の差は毎月続きます。

たとえば、家賃8万円・仲介手数料8万8,000円の物件Aと、仲介手数料0円・家賃8万5,000円の物件Bを比べます。家賃差は月5,000円なので、18か月住むと9万円です。ほかの条件が同じなら、約1年半を超えて住む場合は物件Bの総支払額が高くなります。

実際には、礼金、保証料、更新料、短期解約違約金、退去時クリーニング費用も異なります。予定する居住期間で総額を比較しましょう。

無料の対象条件とサポート範囲を確認する

無料会社を選ぶ際は、料金だけでなく次の対応も確認します。

物件の募集状況を確認してくれるか
初期費用の内訳を説明してくれるか
貸主・管理会社への条件確認を行うか
オンライン内見や現地内見に対応するか
重要事項説明と契約手続きの方法
入居日や鍵渡しまでの連絡窓口

無料とサポート内容は別の評価軸です。自分が必要とする支援を受けられる会社を選びましょう。

仲介手数料以外の初期費用を抑える方法

仲介手数料を0円にしても予算を超える場合は、ほかの項目も見直します。

敷金・礼金ゼロの物件を検討する

敷金・礼金がない物件は入居時の負担を抑えられます。ただし、退去時クリーニング費用の前払い、短期解約違約金、家賃水準を確認してください。

フリーレント付き物件を比較する

一定期間の家賃が無料になるフリーレントは、二重家賃などを抑える方法です。無料期間だけでなく、一定期間内に解約した場合の違約金を確認します。

任意オプションを確認する

消毒・抗菌施工や24時間サポートなどは、任意の場合と貸主・管理会社が必須条件としている場合があります。「法律で義務付けられていないから必ず断れる」とは限りません。契約条件か、任意サービスかを個別に確認しましょう。

大阪で仲介手数料をなしにしたいならSumHomへ確認できる

SumHom（スムホム）不動産は、大阪に特化した賃貸仲介サービスです。店舗への来店を前提とせず、LINE・オンライン中心で相談から契約まで対応することで運営コストを抑え、大阪市内の多くの賃貸物件を仲介手数料0円で紹介しています。

仲介手数料の代わりとなるSumHom独自の事務手数料や不要なオプションは上乗せしていません。物件や取引条件、貸主側報酬の状況などにより0円の対象外となる場合はあります。

他社ポータルサイトで見つけた物件も、URLを送れば紹介可否と初期費用を確認できます。気になる物件が仲介手数料0円の対象になるか調べたい方は、SumHom公式サイトから相談してください。

仲介手数料をなしにする方法に関するよくある質問

Q. 仲介手数料を払わないと契約できませんか？

A. 仲介手数料が必要な契約で、合意した手数料を支払わなければ契約手続きは進みません。一方、最初から借主負担0円の会社・物件や、貸主との直接契約を選べば仲介手数料なしで契約できます。

Q. 管理会社と直接契約すれば仲介手数料は無料ですか？

A. 必ず無料になるわけではありません。管理会社が貸主ではなく、仲介・代理として募集や契約手続きを行う場合は手数料が発生する可能性があります。取引態様と請求項目を確認してください。

Q. 仲介手数料無料の物件は訳ありですか？

A. 無料であることだけを理由に、問題のある物件とは判断できません。無料になる理由と、家賃、設備、告知事項、契約条件を個別に確認してください。

Q. 仲介手数料無料なら必ず最も安くなりますか？

A. 必ずしも最安ではありません。礼金、保証料、必須オプション、短期解約違約金、退去時費用、居住期間中の家賃を含めて比較する必要があります。

Q. SUUMOなどで見つけた物件も別会社で仲介手数料無料にできますか？

A. 同じ物件を別の不動産会社が紹介でき、無料の対象条件を満たせば可能な場合があります。物件URLを送り、募集状況、紹介可否、仲介手数料、初期費用総額を確認しましょう。

まとめ：仲介手数料0円の会社を選び、初期費用総額を確認しよう

賃貸の仲介手数料をなしにする方法は、無料の不動産会社・対象物件を選ぶ、貸主と直接契約する、キャンペーンを使う、値引きを相談するなどです。

確実性を重視するなら、交渉に頼るより、最初から借主の仲介手数料0円を料金体系としている会社へ相談する方が分かりやすいでしょう。ただし、無料という表示だけで決めず、独自費用、必須オプション、家賃、退去時費用まで含めた総額を確認することが重要です。