不動産の仲介手数料は誰が払う？売買・賃貸別の相場と支払時期を解説

不動産の仲介手数料は、原則として不動産会社に仲介を依頼し、契約が成立した人が支払います。

売買では、売主と買主がそれぞれ自分の依頼した不動産会社へ支払うのが一般的です。賃貸では、貸主と借主の双方から受け取る仲介手数料の合計に上限があり、居住用物件で借主に家賃1か月分を負担してもらうには、原則として事前の承諾が必要です。

ただし、不動産会社が売主となる物件を直接購入する場合など、そもそも「仲介」がなく、仲介手数料が発生しない取引もあります。

本記事では、誰が・誰に・いつ支払うのかを売買と賃貸に分けて解説します。上限額の計算例、800万円以下の物件に関する特例、手数料を抑える方法も確認し、無理のない資金計画を立てましょう。

不動産の仲介手数料は誰が払う？まず結論

取引ごとの基本的な考え方は、次のとおりです。

取引	主な支払者	支払先	基本的な上限
不動産売買	売主・買主が各自負担するのが一般的	各自が媒介を依頼した不動産会社	依頼者一方ごとに、売買価格に応じた法定上限
居住用賃貸	貸主・借主の双方またはいずれか	仲介した不動産会社	双方の合計で賃料1か月分＋消費税
売主から直接購入	原則として買主の仲介手数料なし	仲介会社が介在しないため支払先なし	仲介ではないため対象外
貸主から直接借りる	原則として仲介手数料なし	仲介会社が介在しないため支払先なし	仲介ではないため対象外

仲介手数料は、売主と買主、貸主と借主が必ず折半する費用ではありません。それぞれの依頼関係と契約内容に基づき、個別に負担します。

また、法律で定められている金額は「定額」ではなく、宅地建物取引業者が受け取れる上限です。無料や半額に設定されていても、それ自体に問題はありません。

仲介手数料とは？誰に何のために払う費用？

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約や賃貸借契約が成立したときに支払う成功報酬です。

不動産会社は、物件情報の提供、内見の調整、条件交渉、重要事項の説明、契約書類の作成支援、引き渡しまでの連絡調整などを行います。仲介手数料は、こうした業務への対価です。

成功報酬のため、相談や内見をしただけで契約が成立しなければ、原則として仲介手数料は発生しません。ただし、依頼者の都合による特別な広告や遠隔地への出張など、通常の仲介業務を超える費用について事前に合意している場合は、別途負担が生じることがあります。

不動産売買では売主と買主がそれぞれ支払うのが一般的

不動産売買では、売主は売却を依頼した会社へ、買主は購入を依頼した会社へ仲介手数料を支払うのが一般的です。

双方が同額を負担するように見えることがありますが、これは折半しているのではありません。売主側と買主側にそれぞれ独立した仲介契約があり、各自に法定上限が適用されます。

「片手仲介」と「両手仲介」の違い

仲介形態	取引の形	不動産会社が受け取る相手
片手仲介	売主側と買主側を別々の会社が担当	各社が自社の依頼者から受領
両手仲介	1社が売主と買主の双方を担当	同じ会社が双方から受領可能

両手仲介そのものは違法ではありません。ただし、売主と買主では利害が一致しない場面もあるため、価格や引き渡し条件について公平な説明が行われているかを確認しましょう。

売主物件を直接購入する場合は仲介手数料がかからない

広告の「取引態様」が「売主」となっており、不動産会社自身から直接購入する場合は仲介が存在しないため、原則として仲介手数料はかかりません。

一方、「代理」「媒介（仲介）」では、契約条件に応じて手数料が発生する可能性があります。物件価格だけでなく、広告や重要事項説明書に記載された取引態様を確認してください。

不動産売買の仲介手数料はいくら？上限額の計算方法

売買の仲介手数料は、売買価格を区分して計算します。

売買価格の部分	上限料率（税別）
200万円以下の部分	5％
200万円超400万円以下の部分	4％
400万円超の部分	3％

売買価格が400万円を超える場合は、次の速算式を使えます。

仲介手数料の上限（税込）＝（売買価格×3％＋6万円）×1.1

建物価格に消費税が含まれる取引では、仲介手数料の計算基礎となる売買代金から建物の消費税相当額を除いて計算します。実際の見積もりは、不動産会社へ内訳を確認してください。

3,000万円の物件を売買する場合の例

3,000万円の物件なら、依頼者一方が支払う上限は次のとおりです。

（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円

売主と買主がそれぞれ仲介会社へ上限額を支払う場合、各自105万6,000円です。双方合計を2人で分ける計算ではありません。

【早見表】物件価格ごとの上限額

売買価格	依頼者一方の上限（税込）
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

※売買価格400万円超の速算式による目安です。

800万円以下の物件には仲介手数料の特例がある

2024年7月1日から、売買価格が800万円以下の宅地・建物には「低廉な空家等の媒介の特例」が適用されます。使用中か空き家かを問わず、不動産会社は依頼者一方から受け取る仲介手数料について、通常の上限を超えて**最大33万円（税込）**まで受領できる場合があります。

特例を適用するには、媒介契約を結ぶ際に不動産会社が報酬額を説明し、依頼者と合意しておく必要があります。低価格の物件だから手数料も必ず安いとは限らないため、契約前に確認しましょう。

賃貸の仲介手数料は誰が払う？

居住用賃貸では、不動産会社が貸主と借主から受け取れる仲介手数料の合計は、原則として賃料1か月分＋消費税が上限です。

さらに、一方から受け取れる金額は原則として賃料0.5か月分＋消費税までです。ただし、媒介を依頼した時点で事前の承諾を得ている場合は、借主または貸主の一方から0.5か月分を超えて受け取れます。

家賃7万円の場合の計算例

負担方法	貸主	借主	合計
原則どおり双方が負担	3万8,500円	3万8,500円	7万7,000円
借主が全額負担することに事前承諾	0円	7万7,000円	7万7,000円

※いずれも税込。長期の空き家等に関する特例を除く一般的な居住用賃貸の例です。

実務上は借主が1か月分を負担する募集も見られますが、見積書や媒介契約書で金額と承諾内容を確認することが大切です。

スムホムでは、借主側の仲介手数料を抑えられる物件をご案内できる場合があります。気になる物件が対象か知りたい方は、スムホム公式サイトからご相談ください。

仲介手数料を支払う時期と方法

売買は契約時と引き渡し時に分けるケースが多い

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で請求権が生じます。実務では、売買契約時に50％、決済・引き渡し時に残りの50％を支払う方法がよく採用されます。

ただし、50％ずつの分割が法律で決められているわけではありません。契約時に全額を支払う会社や、引き渡し時に一括払いとする会社もあるため、媒介契約書で支払時期を確認しましょう。

賃貸は契約時から入居前に支払うのが一般的

賃貸では、敷金・礼金・前家賃などとともに、契約締結時から鍵の引き渡し前までに一括で支払うケースが一般的です。

支払い方法は銀行振込や現金が中心ですが、クレジットカードや分割払いに対応する会社もあります。決済手数料や利用条件も事前に確認してください。

仲介手数料を安くする5つの方法

1．複数社から同じ条件の見積もりを取る

同じ物件を複数の不動産会社が扱っている場合でも、仲介手数料や任意オプションの金額は異なることがあります。物件、契約開始日、保証会社などの条件をそろえ、初期費用の総額で比較しましょう。

2．無料・半額の不動産会社を選ぶ

不動産会社が売主・貸主側から報酬を受け取れる場合や、オンライン化で店舗コストを抑えている場合は、買主・借主側の仲介手数料が無料または半額になることがあります。

無料の理由と対象物件、サポート範囲を確認し、別名目の費用が上乗せされていないかもチェックしてください。

3．契約前に値引きを相談する

法定額は上限であり、不動産会社との合意により減額できる可能性があります。ただし、値引きは義務ではありません。

「手数料がこの金額なら申し込みたい」と具体的かつ丁寧に相談しましょう。売買では媒介契約前、賃貸では入居申し込み前の確認がスムーズです。

4．売主・貸主との直接取引を検討する

直接取引なら仲介手数料はかかりませんが、不動産会社による調査、重要事項説明、条件調整などの支援も受けられません。

特に個人間売買は、権利関係や契約不適合責任、住宅ローン、登記などの専門性が高いため、費用だけを理由に選ばず、必要に応じて弁護士や司法書士などへ相談してください。

5．仲介手数料ではなく支払総額で比較する

仲介手数料が安くても、事務手数料、サポート料、消毒費、ローン関連費用などが加わり、総額では他社より高くなる場合があります。

見積書では、必須費用と任意費用を分け、不要な項目を外せるか確認しましょう。売買では登記費用や印紙税、住宅ローン費用、売却益にかかる税金なども資金計画に含めます。

契約をキャンセルしたら仲介手数料はどうなる？

契約成立前であれば、成功報酬である仲介手数料は原則として発生しません。

契約成立後は、後から解除になっても仲介手数料の支払い義務が残る場合があります。ただし、ローン特約による解除、不動産会社の責任による解除など、事情や契約条項によって扱いが異なります。

キャンセル時の返金条件や違約金は、媒介契約書と売買・賃貸借契約書を確認し、不明点は支払う前に書面で説明を求めましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶチェックポイント

仲介手数料の金額と計算根拠を書面で示している
「無料・半額」にできる理由を説明できる
必須費用と任意オプションを区別している
取引態様や両手・片手の違いを説明している
物件のメリットだけでなく注意点も伝えている
質問への回答が具体的で、契約を不自然に急かさない
口コミだけでなく、免許情報や取引実績も確認できる

仲介手数料の安さは大切ですが、数十万円の値引きよりも、適切な価格交渉やリスク説明によって大きな損失を防げるケースがあります。料金とサービスを総合的に比較しましょう。

よくある質問

Q1．売主と買主は仲介手数料を半分ずつ払いますか？

いいえ。双方で1つの手数料を折半するのではなく、売主と買主がそれぞれの依頼した不動産会社へ個別に支払うのが一般的です。

Q2．買主だけが仲介手数料を払う場合はありますか？

あります。売主側の手数料が無料となる契約や、不動産会社が売主側から別の報酬を得る取引など、条件によって負担者は変わります。

Q3．不動産会社が売主なら仲介手数料はかかりますか？

売主である不動産会社から直接購入する場合、仲介ではないため原則としてかかりません。広告の取引態様が「売主」か確認しましょう。

Q4．賃貸で借主が家賃1か月分を払うのは違法ですか？

直ちに違法とは限りません。居住用では原則0.55か月分（税込）以内ですが、媒介依頼時の事前承諾があれば、双方合計1.1か月分（税込）の範囲で借主が1か月分を負担できます。

Q5．仲介手数料に消費税はかかりますか？

仲介サービスへの報酬であるため、仲介手数料には消費税がかかります。

Q6．仲介手数料は住宅ローンに組み込めますか？

金融機関やローン商品によっては諸費用ローンなどを利用できる場合があります。借入可能額、金利、審査条件を金融機関へ確認してください。

Q7．仲介手数料無料の会社は怪しいですか？

無料というだけで怪しいとは限りません。売主・貸主側から報酬を受け取るなど、正当な仕組みがあります。無料の理由、対象物件、見積もり総額を確認しましょう。

Q8．仲介手数料はいつまでに確認すべきですか？

売買は媒介契約を結ぶ前、賃貸は申し込み前までに確認するのがおすすめです。金額、支払時期、キャンセル時の扱いを書面で確かめましょう。

まとめ：誰が払うかを契約前に確認し、総額で比較しよう

不動産の仲介手数料は、仲介を依頼し、契約が成立した人が支払う成功報酬です。売買では売主と買主が各自の仲介会社へ支払うのが一般的で、賃貸では貸主・借主の双方またはいずれかが負担します。

法律で決められているのは上限額であり、無料や半額にすることも可能です。一方、安さだけで会社を選ぶと、別費用やサポート範囲を見落とすおそれがあります。

契約前に「誰が、誰へ、いくら、いつ支払うのか」を書面で確認し、仲介手数料だけでなく取引全体の総額で比較しましょう。賃貸の仲介手数料や初期費用を抑えてお部屋を探したい方は、スムホムへお気軽にご相談ください。