仲介手数料とは？賃貸・売買の相場や計算方法、安く抑えるコツを解説

仲介手数料とは、賃貸借契約や不動産売買が成立したときに、取引を仲介した不動産会社へ支払う成功報酬です。相談や物件の内見をしただけで契約に至らなければ、原則として発生しません。

ただし、請求できる上限や計算方法は賃貸と売買で異なります。賃貸では「家賃1か月分＋消費税」が貸主・借主から受け取れる合計の原則上限です。売買では物件価格に応じて段階的に計算します。

本記事では、仲介手数料の意味、誰に何の対価として支払うのか、賃貸・売買別の上限、具体的な計算例、無料になる仕組みを整理します。仲介手数料を含む総費用を抑える方法も紹介するため、契約前の確認にお役立てください。

仲介手数料とは不動産会社へ支払う成功報酬

不動産会社は、物件情報を掲載して案内するだけではなく、取引条件の確認や調整、重要事項説明、契約書類の作成・交付などを行います。仲介手数料は、こうした媒介業務によって契約が成立したことへの報酬です。

一般的な業務は次のとおりです。

希望条件に合う物件や購入希望者を探す
物件の募集状況や権利関係を確認する
内見を手配する
貸主・借主または売主・買主間の条件を調整する
重要事項を説明し、契約書類を作成・交付する
入居・引き渡しまでの手続きを調整する

仲介会社・管理会社・貸主の違い

賃貸では、仲介会社・管理会社・貸主を混同しないことが大切です。

関係者	主な役割	借主が支払う可能性のある費用
仲介会社	物件紹介、内見、申込・契約の仲介	仲介手数料、任意サービス等
管理会社	入居後の建物・契約管理、修繕受付	管理会社指定の契約費用等
貸主	物件を貸し、家賃や契約条件を決める	敷金、礼金、家賃等

仲介会社が自由に変更できるのは、基本的に自社の仲介手数料や任意サービスです。礼金、フリーレント、家賃などを変更するには、貸主や管理会社の承諾が必要になります。

仲介手数料は誰が支払う？

賃貸では、貸主・借主の双方または一方が支払います。実務上は借主が負担する募集も多く見られますが、法律上は借主が必ず全額を負担する仕組みではありません。

売買では、不動産会社へ媒介を依頼した売主・買主が、それぞれ自分を仲介した会社に支払うのが一般的です。1社が売主と買主の双方を仲介する「両手仲介」では、その会社が双方から上限内の報酬を受け取る場合があります。

仲介手数料を支払う時期と方法

仲介手数料の請求権は、原則として契約が成立したときに発生します。ただし、具体的な支払日は媒介契約や請求条件によって異なります。

賃貸：契約金と一緒に、契約締結前後から入居前までに一括で支払うことが多い
売買：売買契約時と引き渡し時に分ける、または引き渡し時にまとめて支払う場合がある

支払方法も銀行振込、現金、クレジットカードなど会社によって異なります。「いつまでに、どの方法で支払うのか」を申込前に確認しておきましょう。

賃貸の仲介手数料は家賃1か月分＋消費税が合計上限

居住用賃貸の媒介では、不動産会社が貸主・借主の双方から受け取れる仲介手数料の合計は、原則として家賃1か月分＋消費税が上限です。

さらに、一方から受け取れる金額は原則として家賃0.5か月分＋消費税までです。ただし、媒介の依頼を受ける際に依頼者の承諾を得ている場合は、一方から0.5か月分を超えて受け取れます。それでも、貸主・借主から受け取る合計は家賃1か月分＋消費税を超えられません。

国土交通省の民間賃貸住宅に関する相談対応事例集でも、この原則と事前承諾について確認できます。

家賃7万円の計算例

家賃7万円の居住用物件を例にすると、通常ルールによる仲介手数料は次のようになります。

負担方法	借主負担	貸主負担	合計
原則どおり折半	38,500円	38,500円	77,000円
借主が全額負担することを事前承諾	77,000円	0円	77,000円
借主無料	0円	最大77,000円	最大77,000円

※消費税10％、家賃のみを計算の基礎とした例です。

管理費や共益費は通常、居住用賃貸の仲介手数料を計算する「借賃」には含めません。駐車場や事業用物件は扱いが異なる場合があるため、個別に確認してください。

「借主から家賃1か月分」の請求は直ちに違法とは限らない

借主が家賃1か月分＋消費税を請求された場合でも、媒介依頼時にその負担へ承諾していれば、直ちに違法とはいえません。

確認すべきなのは金額だけでなく、次の3点です。

仲介手数料の負担について事前説明があったか
借主が家賃1か月分を負担することに承諾したか
貸主・借主から受け取る合計が上限を超えていないか

申込フォームや媒介契約書に仲介手数料の記載がある場合は、送信・署名前に確認しましょう。

長期の空き家等には貸主側報酬の特例がある

2024年7月1日から、長期間使用されていない、または将来も使用される見込みがない一定の空き家等について、貸主から受け取れる報酬の特例が設けられています。

借主から受け取れる上限が増える制度ではありません。貸主への事前説明と合意を前提に、媒介に要する費用を勘案し、貸主・借主から受け取る合計を家賃2か月分＋消費税までとできる特例です。詳細は国土交通省の空き家等に係る媒介報酬規制の見直しをご確認ください。

売買の仲介手数料は物件価格に応じて計算する

不動産売買の仲介手数料も、法律に基づく告示で上限が定められています。売買価格のうち、200万円以下の部分、200万円超400万円以下の部分、400万円超の部分で料率が異なります。

売買価格の部分	税抜きの上限料率
200万円以下の部分	5％
200万円超400万円以下の部分	4％
400万円超の部分	3％

物件価格が400万円を超える場合は、次の速算式で同じ結果を求められます。

仲介手数料の上限＝売買価格×3％＋6万円＋消費税

建物価格に消費税が含まれる取引では、仲介手数料の計算基礎から建物の消費税相当額を除く必要があります。広告の税込価格をそのまま速算式に入れないよう注意してください。

売買価格3,000万円の計算例

売買価格3,000万円が仲介手数料計算上の税抜価格である場合は、次のとおりです。

3,000万円×3％＝90万円
90万円＋6万円＝96万円
96万円＋消費税9万6,000円＝105万6,000円

したがって、仲介手数料の上限は**105万6,000円（税込）**です。これは上限であり、必ずこの金額を支払うという意味ではありません。

800万円以下の低廉な空き家等は最大33万円の特例がある

2024年7月1日以降、売買価格800万円以下の「低廉な空き家等」では、通常計算による上限を超えて、仲介手数料を**最大30万円＋消費税（33万円）**とできる特例があります。

名称に「空き家等」とありますが、国土交通省の解釈では、売買特例の対象となる800万円以下の宅地・建物は使用状態を問いません。

この特例を適用する場合、不動産会社は媒介契約を結ぶ際に、上限の範囲内で報酬額を説明し、依頼者と合意する必要があります。すべての800万円以下の取引で自動的に33万円になるわけではありません。詳しくは国土交通省の報酬規制見直しに関する資料をご覧ください。

仲介手数料が無料・半額になる仕組み

法律が定めているのは「受け取れる上限」であり、下限ではありません。そのため、不動産会社が仲介手数料を半額や無料にすることは可能です。

賃貸で借主の仲介手数料を無料にできる主な理由は次のとおりです。

貸主や管理会社から報酬を受け取れる
不動産会社が貸主であり、仲介取引ではない
オンライン対応などで店舗運営費を抑えている
集客キャンペーンとして割引している

ただし、「仲介手数料無料」でも、敷金・礼金、保証料、鍵交換費用などは別に発生します。無料になる項目と契約全体の総額を分けて確認しましょう。

仲介手数料を安く抑える5つのコツ

1．同じ物件・同じ条件で複数社の見積もりを比較する

同じ物件を複数の不動産会社が紹介できる場合、仲介手数料や独自サービスの違いを比較できます。

見積もりを依頼するときは、物件名だけでなく、号室・入居希望日・個人契約か法人契約かもそろえてください。条件が異なる見積書を比較しても、正確な費用差は分かりません。

2．最初から仲介手数料無料・半額の会社を選ぶ

交渉が苦手な場合は、最初から料金方針を明示している会社を選ぶ方法が確実です。ただし、「全物件」「最大無料」「対象物件のみ」では意味が異なります。

気になる物件のURLを送り、次のように確認しましょう。

「この部屋は仲介手数料無料の対象ですか。対象外の場合の金額と、初期費用の総額も教えてください」

3．入居申込前に仲介手数料を相談する

仲介手数料の相談は、費用条件へ合意する前に行うのが基本です。申込後や審査通過後に条件変更を求めると、手続きのやり直しになる場合があります。

「安くしてください」とだけ伝えるのではなく、予算や他社条件を具体的に示しましょう。

「予算を超えているため、仲介手数料を0.5か月分に調整できるでしょうか。可能であれば、この物件で申し込みたいと考えています」

値引きに応じる義務はないため、断られた場合は同じ要求を繰り返さず、他社見積もりや別物件も検討します。

4．割引キャンペーンの適用条件を確認する

学割、リピート割、紹介割などを実施する会社があります。ただし、特定店舗や対象物件に限られることがあります。

割引後に別の費用が追加されないか、併用できない条件はないかを確認し、キャンペーン適用後の総額見積もりを受け取りましょう。

5．仲介手数料以外の独自費用も含めて比較する

仲介手数料が無料でも、仲介会社独自のサポート費用や事務費用が加われば、総額では他社より高くなる可能性があります。

見積書では、各費用について次のように確認してください。

「この費用は貸主・管理会社の契約条件ですか、それとも御社のサービスですか。任意の場合は外した見積もりもお願いします」

仲介会社の任意サービスなら外せる場合がありますが、貸主・管理会社が契約条件として設定した費用は、仲介会社だけでは変更できません。

仲介手数料を比較するときのチェックリスト

仲介手数料の税込金額が記載されているか
何を基準に計算しているか
無料・割引の対象条件が明確か
独自の事務費用やサポート費用がないか
任意サービスを外せるか
支払時期と支払方法はいつか
キャンセル時の取扱いが説明されているか
領収書や請求書の名目が契約内容と一致しているか

安さだけでなく、質問への回答が明確か、物件のデメリットや契約特約まで説明するかも確認しましょう。

契約をキャンセルした場合の仲介手数料

契約成立前なら原則として仲介手数料は発生しない

仲介手数料は成功報酬なので、相談、内見、入居申込だけで契約が成立していなければ、原則として発生しません。

ただし、仲介手数料とは別に、依頼者が特別に依頼した広告や遠隔地への出張などの実費について、事前合意に基づく請求が問題になる場合があります。費用が発生する依頼は、実施前に金額と条件を確認してください。

契約成立後の解除では支払いが必要な場合がある

契約成立後は、不動産会社の媒介によって契約が成立しているため、その後に契約を解除しても仲介手数料が当然にゼロになるとは限りません。

ローン特約、契約の無効、相手方の債務不履行など、解除の理由や契約条項によって取扱いが異なります。売買・賃貸ともに個別判断が必要なため、解除前に契約書と媒介契約書を確認し、不動産会社へ書面で説明を求めましょう。

大阪で賃貸の仲介手数料を抑えたいならSumHomへ

SumHom（スムホム）不動産は、大阪に特化し、LINE・オンライン中心でお部屋探しから契約まで支援する賃貸仲介サービスです。

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他社ポータルサイトで見つけた物件も、URLを送れば紹介可否と初期費用を確認できます。すでに見積書を受け取っている場合は、同じ物件・条件で総額を比較してください。

大阪で気になる物件がある方は、SumHom公式サイトから物件URLをお送りください。

仲介手数料に関するよくある質問

Q. 仲介手数料に消費税はかかりますか？

A. 仲介手数料は不動産会社が提供するサービスの対価なので、原則として消費税がかかります。居住用の家賃や礼金が非課税であっても、仲介手数料は課税対象です。

Q. 賃貸の仲介手数料は毎月支払いますか？

A. 仲介手数料は契約成立に対する報酬であり、毎月支払う費用ではありません。通常は契約時から入居前に一度支払います。

Q. 家賃1か月分の仲介手数料は違法ですか？

A. 借主が媒介依頼時に負担を承諾し、貸主・借主から受け取る合計が家賃1か月分＋消費税以内なら、直ちに違法とはいえません。事前承諾の有無を確認してください。

Q. 仲介手数料無料の物件にはデメリットがありますか？

A. 無料であること自体がデメリットとは限りません。ただし、対象物件が限定される場合や、他の初期費用が発生する場合があるため、契約総額と条件を確認してください。

Q. 仲介手数料は値引きできますか？

A. 法律で決まっているのは上限なので、値引きの相談は可能です。ただし不動産会社に応じる義務はありません。費用条件へ合意する前に相談しましょう。

Q. 共益費や管理費にも仲介手数料はかかりますか？

A. 居住用賃貸では、通常は家賃を基準に計算し、共益費・管理費を含めません。ただし事業用物件や駐車場などは契約内容が異なるため確認が必要です。

Q. 仲介手数料をクレジットカードや分割で払えますか？

A. 対応は不動産会社によって異なります。分割払いは支払時期を分ける方法であり、仲介手数料そのものが安くなるわけではありません。手数料や金利も確認してください。

Q. 2社に物件を紹介されたら仲介手数料も2社分かかりますか？

A. 通常は、最終的に契約を仲介した会社へ支払います。ただし複数社との媒介契約内容や、どの会社の活動によって契約が成立したかをめぐる問題が生じる場合があります。同じ物件の申込手続きを複数社で同時に進めないようにしましょう。

まとめ｜仲介手数料は上限と総額を確認する

仲介手数料とは、賃貸借契約や不動産売買を成立させた不動産会社へ支払う成功報酬です。

居住用賃貸では、貸主・借主から受け取る合計が原則として家賃1か月分＋消費税までです。借主から0.5か月分を超えて受け取るには、媒介依頼時の承諾が必要になります。売買では物件価格に応じた上限があり、800万円以下の取引には一定の特例もあります。

費用を抑えるには、同じ物件・同じ条件で複数社の見積もりを取り、仲介手数料だけでなく独自費用を含む総額を比較してください。無料や割引の理由と対象条件を説明でき、契約内容を明確に示す不動産会社を選ぶことが重要です。